流程

1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额；

2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认；

3、银行对贷款申请进行调查、审批；

4、购房人与银行签订借款及担保合同;

5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款；

6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保)；

7、银行向售房人账户发放贷款；

8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款；

9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。

房屋二次贷款必须同时具备以下条件：

1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;

2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;

4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人;

5、房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管;

6、房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

贷款限额：

1、贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。

2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率不超过50%。